Wann entsteht überhaupt eine Putzpflicht für Sie?
Eine Pflicht, das Treppenhaus zu putzen, entsteht für Sie nur, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag steht. Das sogenannte Modell mit wechselnden Wochen, bei dem sich die Mietparteien reihum um Flure und Treppen kümmern, ist erlaubt. Es muss aber Teil des Vertrags sein, nicht nur eine Gewohnheit im Haus.
- Steht die Pflicht direkt in Ihrem Mietvertrag, gilt sie ohne Weiteres.
- Verweist der Mietvertrag ausdrücklich auf eine beigefügte Hausordnung, kann die Pflicht dort stehen.
- Eine Hausordnung, auf die der Vertrag nicht verweist oder die Sie nie erhalten haben, begründet allein keine Pflicht.
- Eine bloß tatsächlich geübte Praxis im Haus, ohne Grundlage im Vertrag, verpflichtet neue Mieter nicht automatisch mit.
Die Hausordnung kann also nur genauer festlegen, was der Mietvertrag bereits erlaubt. Sie kann keine neue Pflicht aus sich selbst heraus schaffen. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag selbst, und erst danach, ob und wie er auf eine Hausordnung verweist, bevor Sie von einer Putzpflicht ausgehen. Ein Formularvertrag verweist oft nur pauschal auf die jeweils geltende Hausordnung, ohne sie beizufügen. Das reicht nach der Rechtsprechung oft nicht aus, weil Sie beim Unterschreiben nicht wissen können, wozu Sie sich damit verpflichten.
Sind Sie in eine Wohnung gezogen, in der die Vorgänger immer selbst geputzt haben, ohne dass das schriftlich vereinbart wurde? Dann übernehmen Sie diese Gewohnheit nicht automatisch mit dem Mietvertrag. Verlangt der Vermieter trotzdem, dass Sie weiterputzen, kann er das nur durchsetzen, wenn er die Pflicht nachträglich wirksam vereinbart. Dafür braucht es eine schriftliche Ergänzung, der Sie zustimmen.
Was darf der Vermieter beim Putzen vorschreiben?
Ihr Vermieter darf festlegen, was geputzt wird und wie oft, zum Beispiel einmal oder zweimal pro Woche. Er darf Ihnen aber nicht vorschreiben, zu welcher Uhrzeit oder auf welche Art Sie putzen, solange das Ergebnis dem üblichen Standard entspricht.
| Bereich | Ihre Aufgabe | Aufgabe des Vermieters |
|---|---|---|
| Normale Verschmutzung durch alltägliche Nutzung | Ja, im vereinbarten Rhythmus | Nein |
| Grobe Verschmutzung durch Dritte oder mutwillige Beschädigung | Nein | Ja, das zahlt der Vermieter |
| Tierkot im Treppenhaus | Nein | Ja, das ist eine ungewöhnliche Verschmutzung |
| Wie gründlich geputzt wird | Üblich sauber, kein Sonderstandard | Legt Rhythmus und Umfang fest |
| Wann und wie Sie putzen | Bestimmen Sie selbst | Kein Mitspracherecht des Vermieters |
Maßstab für die Qualität ist eine übliche Gründlichkeit, kein besonders hoher und kein besonders geringer Standard. Grobe Verschmutzungen gehören nicht zu Ihrer Pflicht, etwa durch mutwillige Beschädigung oder Tierkot. Sie gehen über die normale Nutzung hinaus, und dafür zahlt der Vermieter. Auch eine Verschmutzung durch Bauarbeiten im Haus oder ein Wasserschaden zählt zu diesen Ausnahmen. Der Vermieter darf dann nicht erwarten, dass Sie die zusätzliche Arbeit unentgeltlich übernehmen, nur weil gerade Ihre Woche dran ist.
Was passiert, wenn Sie nicht putzen?
Verletzen Sie eine wirksam vereinbarte Putzpflicht, kann der Vermieter Sie zunächst schriftlich ermahnen und zur Erfüllung auffordern. Ein Gericht hat schon 1999 entschieden: Ein einzelner Verstoß gegen die Putzpflicht rechtfertigt für sich allein noch keine Kündigung.
- Der Vermieter stellt die fehlende oder schlechte Reinigung fest und hält sie fest, etwa mit Datum und Foto.
- Er ermahnt Sie schriftlich und setzt eine Frist zum Nachholen.
- Putzen Sie trotzdem nicht, darf er nach klarer Fristsetzung eine Reinigungsfirma beauftragen.
- Die Kosten dafür darf er Ihnen persönlich in Rechnung stellen, nicht aber pauschal allen Mietparteien.
- Erst bei wiederholten, schweren Verstößen kommt eine Kündigung infrage, eine einmalige Verfehlung reicht dafür nicht.
Wer muss beweisen, dass schlecht geputzt wurde?
Behauptet der Vermieter, Sie hätten Ihre Putzpflicht nicht richtig erfüllt, muss er das zeigen und belegen, nicht Sie Ihre korrekte Arbeit. Ein Gericht in Berlin-Mitte hat diese Verteilung im Januar 2024 bestätigt. Wirft der Vermieter Ihnen vor, selbst nicht richtig geputzt zu haben, liegt der Beweis bei ihm.
Ein anderer Fall zeigt aber auch die Kehrseite. Beauftragt der Vermieter dagegen eine Reinigungsfirma, und Sie als Mieter halten deren Arbeit für schlecht oder zu teuer, gilt die umgekehrte Regel. Dann müssen Sie Ihren Einwand konkret belegen, mit Datum und Beispielen. Ein bloßes Bestreiten reicht dann nicht. Das hat ein Gericht in Elmshorn im Januar 2024 so entschieden. Es gilt also immer: Wer eine Behauptung aufstellt, muss sie auch belegen, nicht automatisch der Vermieter.
Steht eine Putzpflicht ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag?
Sie sind zum Putzen im vereinbarten Rhythmus und Umfang verpflichtet, unabhängig von einer separaten Hausordnung.
Verweist der Mietvertrag ausdrücklich auf eine Hausordnung, die Sie beim Vertragsschluss erhalten haben?
Prüfen Sie die Hausordnung selbst: Nur wenn sie wirksam Teil des Vertrags wurde, gilt eine dort geregelte Putzpflicht.
Sie müssen das Treppenhaus grundsätzlich nicht selbst putzen. Das ist Sache des Vermieters oder einer von ihm beauftragten Firma.
Wie unterscheidet sich Selbstputzen von einer bezahlten Firma?
In der Praxis gibt es zwei ganz verschiedene Modelle, die oft verwechselt werden. Im ersten Modell putzen die Mietparteien selbst, reihum nach einem Plan, ohne dass dafür eine Rechnung kommt. Im zweiten Modell beauftragt der Vermieter von Anfang an eine Reinigungsfirma und legt deren Kosten über die Nebenkosten um.
| Merkmal | Sie putzen selbst | Firma putzt, Kosten werden umgelegt |
|---|---|---|
| Woher die Pflicht kommt | Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag | Regelung in der Nebenkostenabrechnung |
| Was es Sie kostet | Kein eigener Betrag, nur Ihre Zeit | Ihr Anteil an den echten Firmenkosten |
| Wer die Qualität prüft | Der Vermieter oder die Verwaltung | Die Verwaltung gegenüber der Firma |
| Wie ein Wechsel des Modells läuft | Nur mit Zustimmung aller oder mit Grund | Vermieter kann jederzeit eine neue Firma beauftragen |
Ihr Vermieter kann grundsätzlich vom Selbstputzen zu einer bezahlten Firma wechseln, braucht dafür aber entweder Ihre Zustimmung oder einen guten Grund, etwa wiederholte Pflichtverletzungen einzelner Mieter. Was eine Firma dafür verlangt und wie das in der Abrechnung erscheint, lesen Sie im Artikel zu den Kosten der Treppenhausreinigung. Putzt statt einer reinen Reinigungsfirma ein Hausmeister mit, gelten für die Kosten eigene Regeln, siehe der Artikel welche Hausmeisterkosten der Vermieter umlegen darf.
Sind Sie unsicher, welches der beiden Modelle in Ihrem Haus gilt, finden Sie die Antwort in Ihrem eigenen Mietvertrag und der letzten Nebenkostenabrechnung. Taucht dort eine Position für Treppenhausreinigung auf, gilt das zweite Modell, egal was eine ältere Hausordnung noch sagt. Ziehen Sie neu ein, klären Sie diese Frage am besten vor der Unterschrift. Sonst werden Sie später von einer Pflicht überrascht, die bei der Besichtigung nie zur Sprache kam.
Was sollten Sie im Streitfall dokumentieren?
Auch wenn der Vermieter im Regelfall beweisen muss, hilft es Ihnen trotzdem, eigene Nachweise zu sammeln. Das schwächt eine spätere Behauptung, Sie hätten nicht geputzt, schon bevor sie überhaupt aufgestellt wird. Und es erspart Ihnen einen langen Streit darüber, wessen Erinnerung an einen bestimmten Tag stimmt.
- Ein Foto nach jeder Reinigung, mit Datum, gibt Ihnen einen eigenen Nachweis über den Zustand.
- Ein einfacher Putzplan zum Abhaken zeigt im Streitfall, dass Sie regelmäßig geputzt haben.
- Eine schriftliche Antwort auf jede Ermahnung, auch wenn Sie widersprechen, verhindert, dass Schweigen als Zugeständnis gilt.
- Nachbarn als Zeugen können bei Bedarf den tatsächlichen Zustand bestätigen.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter das Treppenhaus putzen, wenn das nur in der Hausordnung steht?
Nein, eine bloße Erwähnung in der Hausordnung reicht nicht aus, wenn Ihr Mietvertrag nicht ausdrücklich auf sie verweist und Sie sie nie erhalten haben. Ohne diese Einbindung in den Vertrag entsteht aus der Hausordnung allein keine Putzpflicht.
Darf mein Vermieter mir vorschreiben, wann ich das Treppenhaus putze?
Nein, Ihr Vermieter darf Rhythmus und Umfang der Reinigung festlegen, nicht aber die genaue Uhrzeit oder Ihre Vorgehensweise. Solange das Ergebnis dem üblichen Standard entspricht, bestimmen Sie die Ausführung selbst.
Was passiert, wenn ich das Treppenhaus nicht putze?
Ihr Vermieter kann Sie zunächst ermahnen und zur Nachholung auffordern. Bleibt das ohne Wirkung, darf er nach einer Frist eine Reinigungsfirma beauftragen und Ihnen die Kosten in Rechnung stellen. Eine einmalige Verfehlung allein rechtfertigt noch keine Kündigung.
Wer muss beweisen, dass eine Treppenhausreinigung schlecht war?
Wirft Ihnen der Vermieter vor, Sie hätten schlecht geputzt, muss er das zeigen und belegen, nicht Sie Ihre korrekte Arbeit. Ein Gericht in Berlin-Mitte hat das im Januar 2024 ausdrücklich bestätigt.
Darf der Vermieter das Selbstputzen einfach durch eine bezahlte Firma ersetzen?
Nein, eine einseitige Umstellung auf eine bezahlte Firma für alle Mietparteien ist nicht erlaubt, wenn ursprünglich Selbstputzen vereinbart war. Dafür braucht Ihr Vermieter die Zustimmung aller Betroffenen oder einen Grund bei einzelnen Mietern.
Wie erkenne ich, ob in meinem Haus Selbstputzen oder eine bezahlte Firma gilt?
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und Ihre letzte Nebenkostenabrechnung. Taucht dort eine eigene Position für Treppenhausreinigung auf, beauftragt der Vermieter eine Firma und legt deren Kosten um. Fehlt eine solche Position, putzen in der Regel die Mietparteien selbst.