Welche Pflichten bringt ein eigener Hausmeister mit sich?
Stellen Sie einen Hausmeister selbst an, wird Ihre Eigentümergemeinschaft oder Sie als Vermieter zum Arbeitgeber, mit allen Pflichten, die das mit sich bringt. Das beginnt bei der Anmeldung zur Sozialversicherung und hört bei der Lohnsteuerbescheinigung am Jahresende nicht auf.
- Anmeldung bei der Minijob-Zentrale oder der Krankenkasse, je nachdem, wie viel der Hausmeister verdient.
- Anmeldung bei der zuständigen Berufsgenossenschaft, einer Versicherung gegen Arbeitsunfälle, unabhängig von der Höhe des Verdienstes.
- Monatliche Lohnabrechnung mit Steuern und Sozialabgaben.
- Urlaubsanspruch und Lohnfortzahlung, wenn der Hausmeister krank wird.
- Eine eigene Vertretungsregelung für Urlaub, Krankheit und Ausfall.
- Schutz vor Kündigung, sobald regelmäßig mehr als zehn Arbeitnehmer beschäftigt sind. Das betrifft eine einzelne Eigentümergemeinschaft selten, lohnt sich aber zu prüfen, wenn mehrere Personen angestellt sind.
Was von seiner Bezahlung später in Ihre Nebenkosten darf, erklärt der Artikel welche Hausmeisterkosten der Vermieter umlegen darf.
Eine solche Anstellung entsteht nicht schon durch den Titel Hausmeister, sondern durch die tatsächliche Arbeit. Drei Punkte zählen: der ganze Aufgabenbereich eines Hausmeisters, eine vorgeschriebene Arbeitsweise und Anweisungen der Gemeinschaft. Liegen alle drei vor, ist es eine echte Anstellung, selbst wenn der Hausmeister Miteigentümer ist. Wer das übersieht und die Arbeit als freie Mitarbeit behandelt, riskiert, dass die Rentenversicherung die Anstellung später anders bewertet und Beiträge für mehrere zurückliegende Jahre nachfordert.
Was die Minijob-Grenze 2026 für Sie bedeutet
Für einen angestellten Hausmeister im Nebenjob ist die Minijob-Grenze die entscheidende Zahl. Seit dem 1. Januar 2026 liegt sie bei 603 Euro im Monat. Die Grenze hängt am Mindestlohn: Steigt der Mindestlohn, steigt die Minijob-Grenze automatisch mit.
Konkret heißt das: Bis 603 Euro im Monat oder 7.236 Euro im Jahr bleibt der Job ein Minijob. Verdient der Hausmeister regelmäßig mehr, endet der Minijob-Status, und aus der Anstellung wird ein normales, voll versichertes Arbeitsverhältnis.
| Kennzahl | Wert 2026 | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Verdienstgrenze im Monat | 603 Euro | Bis hierhin bleibt der Job ein Minijob |
| Verdienstgrenze im Jahr | 7.236 Euro | Wird sie regelmäßig überschritten, endet der Minijob |
| Pauschalbeitrag Krankenversicherung | 13 Prozent | Nur bei gesetzlich versicherten Beschäftigten |
| Pauschalbeitrag Rentenversicherung | 15 Prozent | Zahlt der Arbeitgeber, unabhängig von der Kasse |
| Pauschalsteuer | 2 Prozent | Deckt Lohnsteuer und weitere Abgaben ab |
Insgesamt kommen auf einen Minijob rund 30 Prozent zusätzliche Kosten für den Arbeitgeber hinzu. Ein Minijob mit 603 Euro Lohn kostet Ihre Gemeinschaft damit etwa 780 bis 800 Euro im Monat. Brauchen Sie regelmäßig mehr Arbeit, als ein Minijob abdeckt, entsteht ohnehin eine volle Anstellung mit dem ganzen Meldeaufwand, und der Vergleich mit einem Hausmeisterservice wird umso wichtiger.
Wie eine Eigentümergemeinschaft einen Hausmeister anstellen darf
Über die Anstellung eines Hausmeisters entscheidet bei einer Eigentümergemeinschaft die Eigentümerversammlung mit einem Beschluss, nicht die Verwaltung allein. Ohne diesen Beschluss riskiert die Gemeinschaft, dass einzelne Eigentümer die Entscheidung später anfechten.
Eine Eigentümergemeinschaft ist dabei kein Privathaushalt. Sie muss die Anmeldung über das Verfahren für Betriebe bei der Minijob-Zentrale vornehmen, nicht über das einfachere Verfahren für private Haushalte. Als Arbeitgeberin muss sie Meldungen zur Sozialversicherung erstellen, Beiträge fristgerecht zahlen und sich um die Unfallversicherung kümmern. In der Praxis übernimmt meist die Hausverwaltung diese laufenden Meldungen im Auftrag der Gemeinschaft, gegen ein zusätzliches Honorar. Das sollten Sie beim Kostenvergleich mit einrechnen, sonst übersehen Sie einen versteckten Posten.
Verwaltungen, die selten einen Minijob abwickeln, unterschätzen oft den wiederkehrenden Aufwand: Jede Änderung der Arbeitszeit, jede Lohnerhöhung und jeder Krankheitsfall löst eine eigene Meldung aus. Wer diesen Aufwand nicht selbst leisten kann oder will, sollte ihn realistisch in die Entscheidung einrechnen. Sonst bemerken Sie ihn erst nach der ersten Lohnabrechnung, wenn es zu spät ist.
Wann lohnt sich ein eigener Hausmeister gegenüber einem Service?
Ein direkter Kostenvergleich zwischen eigenem Hausmeister und externem Service hängt stark vom tatsächlichen Arbeitsaufwand und der Größe Ihrer Anlage ab. Für eine kleine Anlage mit wenig laufender Arbeit ist ein Minijob oft günstiger. Für eine größere Anlage mit hohem, planbarem Aufwand kann ein Hausmeisterservice trotz höherer Stundenpreise am Ende preiswerter sein, weil er Vertretung, Versicherung und Ausrüstung schon mitbringt.
Fällt regelmäßig mehr Arbeit an, als in einen Minijob mit 603 Euro im Monat passt?
Ein Hausmeisterservice ist meist die einfachere Lösung, sonst entsteht eine voll versicherte Anstellung mit hohem Verwaltungsaufwand.
Gibt es in der Gemeinschaft jemanden, der die Aufgabe zuverlässig als Minijob übernehmen kann und will?
Ein Minijob mit einem Miteigentümer oder einer externen Person kann günstiger sein als ein Service, wenn die Gemeinschaft die Pflichten als Arbeitgeber selbst übernimmt.
Braucht Ihre Anlage vor allem Winterdienst und gelegentliche Kontrolle, ohne tägliche Präsenz?
Ein Hausmeisterservice mit Abrechnung nach Stunden deckt diesen Bedarf ab, ohne dass eine dauerhafte Anstellung nötig wird.
Holen Sie ein Angebot für eine Monatspauschale eines Hausmeisterservice ein und vergleichen Sie es mit den vollen Kosten eines Minijobs samt Abgaben, bevor Sie sich festlegen.
Wer haftet, wenn beim Putzen etwas schiefgeht?
Bei einem eigenen Hausmeister haftet Ihre Eigentümergemeinschaft als Arbeitgeber für Arbeitsunfälle über die gesetzliche Unfallversicherung. Sie muss aber selbst dafür sorgen, dass Werkzeug und Arbeitsschutz den Vorschriften entsprechen. Verursacht der Hausmeister bei der Arbeit einen Schaden, haftet er gegenüber der Gemeinschaft nur eingeschränkt, weil das Arbeitsrecht die Haftung von Angestellten für solche Schäden begrenzt.
Ein Hausmeisterservice bringt dagegen eine eigene Versicherung gegen Betriebsschäden mit, die Schäden an Ihrem Eigentum abdeckt, und trägt selbst die Verantwortung für die Unfallversicherung seines Personals. Für Ihre Gemeinschaft heißt das: weniger eigenes Risiko, aber auch weniger direkten Einfluss darauf, wer konkret vor Ort arbeitet und wie er eingearbeitet wird. Lassen Sie sich deshalb vor Vertragsschluss die Versicherungspolice mit dem Höchstbetrag je Schaden zeigen, statt sich auf die bloße Zusage einer Versicherung zu verlassen.
| Risiko | Eigener Hausmeister | Hausmeisterservice |
|---|---|---|
| Arbeitsunfall des Personals | Trägt die Gemeinschaft als Arbeitgeber | Trägt der Dienstleister als Arbeitgeber |
| Schaden am Gebäude | Haftung des Hausmeisters ist eingeschränkt, Risiko bleibt oft bei der Gemeinschaft | Versicherung des Dienstleisters greift meist vollständig |
| Ausfall durch Krankheit | Gemeinschaft muss selbst eine Vertretung organisieren | Vertretung ist Sache des Dienstleisters |
| Einarbeitung und Können | Liegt in der Verantwortung der Gemeinschaft | Liegt beim Dienstleister, der eigenes Personal schult |
Was Sie bei einem Wechsel beachten müssen
Ein Wechsel von einem angestellten Hausmeister zu einem Service oder umgekehrt ist grundsätzlich jederzeit möglich, braucht aber etwas Vorlauf. Ein bestehendes Arbeitsverhältnis müssen Sie ordentlich kündigen, mit den gesetzlichen oder vertraglichen Fristen, bevor ein neuer Dienstleister die laufenden Aufgaben vollständig übernimmt.
- Erfassen Sie ehrlich den aktuellen Aufwand: Wie viele Stunden im Monat gehen wirklich für Kontrolle, Pflege und kleine Reparaturen drauf.
- Holen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung für die Umstellung ein, mit einem Kostenvergleich als Anlage.
- Kündigen Sie ein bestehendes Arbeitsverhältnis fristgerecht, falls ein eigener Hausmeister ersetzt wird.
- Holen Sie Angebote von Hausmeisterservices ein und vergleichen Sie sie mit den bisherigen Gesamtkosten samt Abgaben.
- Dokumentieren Sie die Übergabe von Schlüsseln, Zugängen und laufenden Aufgaben, damit keine Lücke in der Betreuung entsteht.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Minijob-Grenze für einen Hausmeister im Jahr 2026?
Die Minijob-Grenze liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 603 Euro im Monat und 7.236 Euro im Jahr. Sie steigt automatisch mit dem gesetzlichen Mindestlohn.
Darf eine Eigentümergemeinschaft einen Miteigentümer als Hausmeister anstellen?
Ja, eine Eigentümergemeinschaft darf einen Miteigentümer als Minijobber anstellen. Eine echte Anstellung entsteht aber nur, wenn der ganze Aufgabenbereich, eine vorgeschriebene Arbeitsweise und Anweisungen der Gemeinschaft wirklich vorliegen, nicht schon durch den bloßen Titel.
Was kostet ein Minijob-Hausmeister den Arbeitgeber wirklich?
Zum Minijob-Lohn von 603 Euro kommen für die Gemeinschaft als Arbeitgeber rund 30 Prozent zusätzliche Kosten hinzu, etwa für Kranken- und Rentenversicherung sowie eine Pauschalsteuer. Insgesamt kostet so ein Minijob damit etwa 780 bis 800 Euro im Monat.
Muss ein angestellter Hausmeister bei der Berufsgenossenschaft angemeldet werden?
Ja, jeder Arbeitgeber muss einen beschäftigten Hausmeister bei der zuständigen Berufsgenossenschaft anmelden, unabhängig davon, wie viel er verdient. Für Vermieter und Hausverwaltungen ist das häufig die VBG, die Berufsgenossenschaft für die Verwaltung.
Wann lohnt sich ein Hausmeisterservice mehr als ein eigener Hausmeister?
Ein Hausmeisterservice lohnt sich besonders, wenn regelmäßig mehr Arbeit anfällt, als in einen Minijob passt, weil dann ohnehin eine voll versicherte Anstellung mit hohem Verwaltungsaufwand entstünde. Er erspart Ihnen außerdem eigene Vertretungsregelungen und Versicherungen.
Wer haftet, wenn der Hausmeister bei der Arbeit einen Schaden verursacht?
Bei einem angestellten Hausmeister haftet dieser gegenüber der Gemeinschaft nur eingeschränkt, das Risiko bleibt also weitgehend bei der Gemeinschaft selbst. Ein Hausmeisterservice bringt dafür eine eigene Versicherung gegen Betriebsschäden mit, die den Schaden meist abdeckt.